開發(fā)端，3月地產(chǎn)投資累計(jì)增速反彈至10.4%，新開工累計(jì)增速反彈至9.7%，房地產(chǎn)成為投資的主要支撐。資金端，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金創(chuàng)近三年新低。

2016年以來(lái)，金融市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的外部資金支持下降，債券發(fā)行體量萎縮，近期銀行貸款也有收緊，非標(biāo)融資被大幅壓縮。

地產(chǎn)公司融資政策在整體收緊的環(huán)境下也有微調(diào)，隨著債市回暖，此前已獲批的地產(chǎn)類公司債近期開始密集發(fā)行，地產(chǎn)發(fā)行人將在2018年逐步進(jìn)入償債區(qū)間。同時(shí)，海外融資繼續(xù)猛增，今年以來(lái)房企境外融資高達(dá)193億美元，同比上漲了80.6%。

地產(chǎn)開發(fā)端與資金端不匹配

開發(fā)端來(lái)看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月17日公布的數(shù)據(jù)，2018年一季度，固定資產(chǎn)投資增速7.5%，較去年四季度略有反彈，主要是由于房地產(chǎn)帶動(dòng)投資回升。從三大分項(xiàng)看，一季度制造業(yè)投資增速3.8%、基建投資增速8.3%，均較前兩月繼續(xù)回落，房地產(chǎn)投資增速10.4%，繼續(xù)回升，是投資的主要支撐。

招商銀行資產(chǎn)管理部高級(jí)分析師劉東亮表示，3月地產(chǎn)同比增速相當(dāng)樂觀，在對(duì)地產(chǎn)融資、按揭收緊及銷售回落的背景下，地產(chǎn)仍能有強(qiáng)勁表現(xiàn)，一是與3月挖掘機(jī)銷售爆發(fā)相互佐證，二是表明開發(fā)商資金壓力不大且對(duì)未來(lái)銷售樂觀，三是表明今年地產(chǎn)投資沒有必要悲觀。

從房地產(chǎn)資金端看，2018年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金3.68萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.1%，增速比1-2月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。此前，2016年、2017年，地產(chǎn)到位資金增速分別為15.2%、8.2%。

“房地產(chǎn)銷售不差，開發(fā)商也不差錢，沒錢也不可能有這么高的開工?！眲|亮說(shuō)。

不過(guò)，民生銀行首席研究員溫彬表示，房地產(chǎn)投資增速則創(chuàng)三年新高，房屋新開工面積同比增長(zhǎng)9.7%，較上月末擴(kuò)大6.8個(gè)百分點(diǎn)，帶動(dòng)房地產(chǎn)投資繼續(xù)回升，不過(guò)在房地產(chǎn)融資持續(xù)收緊的背景下，房地產(chǎn)投資上漲趨勢(shì)難以持續(xù)。

從銷售回款看，2018年一季度，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)3.6%，商品房銷售額同比增長(zhǎng)10.4%。

海通證券宏觀分析師姜超認(rèn)為，一季度土地購(gòu)置面積增速0.5%，仍較低迷，但受益于待售面積降幅擴(kuò)大及前期土地購(gòu)置高增，新開工增速回升至9.7%。

興業(yè)研究認(rèn)為，房地產(chǎn)投資增速的反彈更多是土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)帶來(lái)的虛火。剔除土地購(gòu)置費(fèi)用后的房地產(chǎn)投資增速與2017年12月基本持平。

債市回暖房企債券融資加快

在樓市調(diào)控、去杠桿疊加金融監(jiān)管趨嚴(yán)的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度正在增大。

地產(chǎn)融資主要渠道中，包括銀行貸款、公司債和企業(yè)債、境外發(fā)債、資產(chǎn)證券化、信托等。

其中，隨著信貸市場(chǎng)的調(diào)控持續(xù)，“房地產(chǎn)政策控制房源、房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)價(jià)格不允許大幅度起落。為了防控資金流向房地產(chǎn)開發(fā)，我們對(duì)嚴(yán)格管控房地產(chǎn)的資金支持?！币晃唤ㄐ懈吖鼙硎?。

地產(chǎn)公司債雖已開閘但節(jié)奏仍較慢。

春節(jié)以來(lái)，除住房租賃專項(xiàng)公司債券獲得較快通過(guò)，上交所3月放行5單、140億余元地產(chǎn)類公司債；4月僅北京鏈家擬發(fā)行60億元私募類公司債獲得通過(guò)。4月16日，廣州富力地產(chǎn)擬發(fā)行200億元私募類公司債，項(xiàng)目狀態(tài)為“已受理”；4月17日，建發(fā)房地產(chǎn)擬發(fā)行45億元小公募類公司債，項(xiàng)目狀態(tài)為“終止”。

不過(guò)，在債市一季度回暖的情況下，此前已獲批的地產(chǎn)類公司債近期開始密集發(fā)行。多家上市房企密集公告發(fā)行地產(chǎn)公司債。招商蛇口4月17日公告稱，擬發(fā)行30億元公司債，品種一實(shí)際發(fā)行規(guī)模為人民幣20億元，最終票面利率為5.00%，品種二實(shí)際發(fā)行規(guī)模為人民幣10億元，最終票面利率為4.83%。

根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，2018年3月，地產(chǎn)類信用債總計(jì)發(fā)行616.2億元，為2017年以來(lái)單月發(fā)行新高。僅次于2016年9月742.55億元的發(fā)行規(guī)模。2017年，地產(chǎn)類信用債從2016年的8132億元猛降至3126億元。截至4月16日，地產(chǎn)類信用債已發(fā)行1300億余元。不過(guò)，地產(chǎn)發(fā)行人將在2018年逐步進(jìn)入償債區(qū)間。

有債券分析師表示，債市回暖，受到資金面整體偏松，去杠桿帶來(lái)“非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)”繼續(xù)醞釀等因素影響，社會(huì)融資尤其是非標(biāo)融資大幅減少，債券融資明顯上升。

海外融資猛增八成

華創(chuàng)證券債券分析師吉靈浩認(rèn)為，3月社融同比少增主要受監(jiān)管大力打擊非標(biāo)和票據(jù)等其他融資渠道影響，并非實(shí)體融資需求回落所致。企業(yè)債券融資同比大幅多增3310.9億元，反映出監(jiān)管“開正門堵偏門”政策導(dǎo)向下，融資需求“非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)”正在發(fā)生，融資結(jié)構(gòu)已經(jīng)悄然發(fā)生變化。

境內(nèi)融資收緊下，海外融資越來(lái)越被關(guān)注。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，房地產(chǎn)企業(yè)境外融資合計(jì)388.6億美元，相較于2016年全年的140.6億美元，上漲了176%。截至4月16日，房企境外融資高達(dá)193億美元，同比上漲了80.6%，資金成本明顯上漲。雖然整體看，美元融資絕對(duì)值不高，但需求量明顯上漲。

當(dāng)境內(nèi)融資渠道收緊的時(shí)候，境外債券融資都是房企資金來(lái)源的重要補(bǔ)充渠道。境外發(fā)債融資目前沒有明確的發(fā)文限制，但是海外發(fā)債融資的房企多為上市公司或者大型的國(guó)內(nèi)央企國(guó)企。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，整體看，房企融資難度明顯加大。目前房企因?yàn)?016年替換了部分高成本資金，房企資金鏈依然寬裕，但如果調(diào)控持續(xù)，房企的壓力將越來(lái)越大。

從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計(jì)房企的資金還會(huì)受到持續(xù)的壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，