促進(jìn)形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán)，是防控金融風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容，也是備受各方關(guān)注的熱點(diǎn)話題。金融和房地產(chǎn)之間良性循環(huán)的形成，一方面，需要著力防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)是控制居民杠桿率過快增長(zhǎng)，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。另一方面，需要發(fā)揮金融工具的匹配性，支持租購(gòu)并舉住房制度的建設(shè)。此外，還要?jiǎng)?chuàng)新金融產(chǎn)品和金融服務(wù)，利用不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品將住房租賃市場(chǎng)與金融市場(chǎng)有效銜接——

防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)，是一場(chǎng)輸不起的戰(zhàn)役。2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，促進(jìn)形成金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)。其中，促進(jìn)形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán)，是防控金融風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。

作為高杠桿行業(yè)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)離不開金融支持。銀行的“閘門”收緊，房地產(chǎn)業(yè)如何自處？金融和房地產(chǎn)形成良性循環(huán)，成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)話題。金融和房地產(chǎn)良性循環(huán)，要求金融既要支持、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性健康發(fā)展，支持房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，同時(shí)又不能助長(zhǎng)投機(jī)和泡沫。

防范泡沫風(fēng)險(xiǎn)：嚴(yán)控資金違規(guī)入房市

2018年1月30日，全國(guó)社?；鹄硎聲?huì)理事長(zhǎng)樓繼偉表示，房地產(chǎn)金融化是最重要的宏觀風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一。過去一段時(shí)間以來，中低收入階層通過投機(jī)性買房導(dǎo)致“加杠桿”較快，大量非住房貸款“暗度陳倉(cāng)”流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中消費(fèi)貸款變相房貸的問題最為突出。同時(shí)總體看，涉房貸款占到銀行業(yè)貸款總額的40%以上，如此之高的集中度將給金融體系帶來隱患。

當(dāng)下，銀行系統(tǒng)著力防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，具體措施分兩個(gè)方面：一是抑制居民杠桿率，重點(diǎn)是控制居民杠桿率的過快增長(zhǎng)，打擊挪用消費(fèi)貸款、違規(guī)透支信用卡等行為，嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入樓市。二是繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。

與此同時(shí)，為了滿足購(gòu)房者合理的購(gòu)房需求，實(shí)行差別化房貸政策。具體看，針對(duì)樓市需求方，也就是購(gòu)房者，控制其貸款成本及貸款的總體額度；對(duì)剛需、合理的改善性需求應(yīng)予以適度支持；對(duì)投機(jī)性購(gòu)房需求堅(jiān)決抑制。住房信貸方面，在額度、利率上采取差別化政策。

針對(duì)樓市供給方，也就是在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)端，金融業(yè)將堅(jiān)決貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策，嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，不得向不符合相關(guān)要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供貸款。

支持租賃市場(chǎng)：發(fā)揮金融工具匹配性

黨的十九大報(bào)告指出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在這一基調(diào)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型啟動(dòng)。昔日“拿地賣房”模式舉步維艱，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇向“出售與持有運(yùn)營(yíng)并舉”轉(zhuǎn)型。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)從增量向存量轉(zhuǎn)變的顯著變化。

中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松認(rèn)為，房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制是一個(gè)一攬子計(jì)劃，包含土地、金融、稅收等一系列工具。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，將對(duì)金融行業(yè)產(chǎn)生很大影響。通過在交易、稅費(fèi)、信貸等環(huán)節(jié)作適當(dāng)?shù)南拗疲瑏砉芸胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)中的過度投機(jī)行為。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)商業(yè)模式面臨洗牌。房地產(chǎn)商有很大動(dòng)力來探索新的融資方式。從金融角度看，銀行業(yè)也在思考新的商業(yè)模式。

2017年以來，以銀行為主的金融機(jī)構(gòu)正加速搶灘住房租賃市場(chǎng)。包括中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)交通銀行、中信銀行在內(nèi)的多家銀行“正規(guī)軍”已經(jīng)展開了對(duì)住房租賃市場(chǎng)的嘗試。

中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇接受經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者采訪時(shí)表示，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，特別是長(zhǎng)期租賃，需要發(fā)揮金融工具的匹配性。實(shí)現(xiàn)金融與房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)的新要求，核心就是從金融單邊支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張?jiān)鲩L(zhǎng)轉(zhuǎn)向支持租購(gòu)并舉住房制度的建設(shè)。而在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)健康發(fā)展的每一個(gè)環(huán)節(jié)，都需要相應(yīng)的金融工具來匹配和支撐，并通過資本市場(chǎng)形成閉環(huán)，用市場(chǎng)機(jī)制來倒逼，用公開透明的信息披露以及持續(xù)的監(jiān)督和管理，來促使房地產(chǎn)業(yè)走向良性發(fā)展。

創(chuàng)新金融產(chǎn)品：租賃住房REITs走進(jìn)風(fēng)口

2017年年末，上海證券交易所傳來好消息，重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司申報(bào)的住房租賃專項(xiàng)公司債券經(jīng)上交所預(yù)審核通過，獲證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。這意味著全國(guó)首單公募住房租賃專項(xiàng)公司債券正式“落地”。

上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，推動(dòng)住房租賃企業(yè)發(fā)行公司債券和資產(chǎn)支持證券是近期交易所債券市場(chǎng)發(fā)展的工作重點(diǎn)之一。何亮宇向記者解釋，由于租賃房建設(shè)，尚不符合現(xiàn)行有效的開發(fā)貸政策，因此，住房租賃專項(xiàng)公司債，就是在租賃住房建設(shè)中替代開發(fā)貸的金融創(chuàng)新產(chǎn)品。國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，明確提出“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品”。住房租賃專項(xiàng)公司債券的“落地”，可為資本市場(chǎng)服務(wù)住房租賃行業(yè)發(fā)展積累有益經(jīng)驗(yàn)，對(duì)加快推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)起到積極的示范效應(yīng)。

與此同時(shí)，保利地產(chǎn)租賃住房REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）、旭輝地產(chǎn)租賃住房REITs獲批發(fā)行，標(biāo)志著住房租賃市場(chǎng)與金融市場(chǎng)銜接，租賃住房REITs走進(jìn)風(fēng)口。租賃住房REITs是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。通俗地講，就是以商業(yè)物業(yè)、住宅等不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以未來產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流為投資人主要收益來源的金融產(chǎn)品。

我國(guó)城市化經(jīng)過10余年的高速發(fā)展，在住宅開發(fā)的同時(shí)，沉淀了大量?jī)?yōu)質(zhì)的持有型物業(yè)，包括辦公樓、零售物業(yè)、公寓、倉(cāng)庫(kù)、養(yǎng)老地產(chǎn)等，這些都是可以證券化的優(yōu)良基礎(chǔ)資產(chǎn)。據(jù)北京大學(xué)光華管理學(xué)院“光華思想力”REITs課題組測(cè)算，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4萬(wàn)億元至12萬(wàn)億元。

何亮宇告訴記者，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化，是將這些持有型物業(yè)運(yùn)營(yíng)成熟后，進(jìn)行證券化盤活，讓各類資金來持有當(dāng)投資人，把過去的貸款變成今天的投資。這有三大好處：首先，不動(dòng)產(chǎn)證券化符合現(xiàn)代金融的方向，發(fā)揮資本市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，從簡(jiǎn)單貸款向投資轉(zhuǎn)變，從相對(duì)封閉向公開透明轉(zhuǎn)變，從個(gè)性非標(biāo)向標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)變，倒逼銀行不要做簡(jiǎn)單的存款放貸業(yè)務(wù)，而要進(jìn)行投資考量。對(duì)于金融業(yè)來說，是打破剛兌的一個(gè)重要方向。

其次，對(duì)于開發(fā)商而言，長(zhǎng)時(shí)間占用資金會(huì)降低資金效率。其資金一個(gè)重要盤活退出渠道就是資產(chǎn)證券化。租賃住房證券化有利于租賃住房企業(yè)加快資金回籠，解決租賃住房投資回收周期過長(zhǎng)的憂慮。而只要退出渠道有了解決出口，前端的投入資金就能更好引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從“重拿地”投資的開發(fā)銷售模式，向“重管理運(yùn)營(yíng)”的持有經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型發(fā)展。

最后，對(duì)于政府來說，有利于加大租賃住房房源的供給，助力租賃住房市場(chǎng)快速發(fā)展。持有型物業(yè)從拿地到投入運(yùn)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定后證券化退出，周期大概在3年左右。把不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化盤活是完成持有型物業(yè)與金融實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)的閉環(huán)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，有利于把前期投入盡快盤活形成新的投資能力。資產(chǎn)證券化為房地產(chǎn)企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，同時(shí)，以租金作為收益來源的REITs安全性高，也能給社會(huì)資金提供比較好的投資渠道。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院教授張崢認(rèn)為，REITs是金融服務(wù)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要抓手。建設(shè)REITs市場(chǎng)，將為PPP及基礎(chǔ)設(shè)施投資提供可行的金融戰(zhàn)略，為雄安新區(qū)的發(fā)展提供金融新思路，能夠推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和盈利模式的轉(zhuǎn)變。