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另類投資邏輯:認(rèn)識(shí)一下“地產(chǎn)界”里的中國(guó)平安

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盡管自己很少蓋房子,但中國(guó)平安卻一直有著“地產(chǎn)大佬”的俗稱,甚至有部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為:中國(guó)平安才是房地產(chǎn)行業(yè)隱形“一哥”。

而這一切正是源于中國(guó)平安在房地產(chǎn)領(lǐng)域獨(dú)特的投資邏輯。近日,在中國(guó)平安開放日上,中國(guó)平安首席投資執(zhí)行官陳德賢披露了中國(guó)平安在房地產(chǎn)領(lǐng)域的布局情況。

數(shù)據(jù)顯示,在中國(guó)平安2.58萬(wàn)億的投資資產(chǎn)里,房地產(chǎn)資產(chǎn)僅占1.8%,規(guī)模達(dá)到487億元?!氨M管體量不大,但收益率還不錯(cuò),可以達(dá)到7.4%。”陳德賢說(shuō),不動(dòng)產(chǎn)是保險(xiǎn)公司匹配長(zhǎng)期負(fù)債最好的資產(chǎn)。

根據(jù)中國(guó)平安2017年年報(bào)顯示,截至2017年12月31日,平安集團(tuán)投資性房地產(chǎn)中房屋及建筑物的公允價(jià)值為人民幣675.32億元,幾乎抵上一個(gè)綠地控股的市值。

愿作二股東

并不是所有的地產(chǎn)項(xiàng)目都在中國(guó)平安的考慮范圍之內(nèi),比如,住宅類就不在其中。從類別來(lái)看,中國(guó)平安更加偏愛于辦公樓,其資產(chǎn)占比達(dá)到92%至383億,這些辦公樓主要位于一二線城市。除此以外,商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模為51億 ,物流地產(chǎn)的規(guī)模為53億。

在這些不動(dòng)產(chǎn)類別中,中國(guó)平安也劃定了特定的關(guān)注范圍以及理想回報(bào)。比如,位于城市周邊的康養(yǎng)社區(qū),其投資期限在20年以上,預(yù)期IRR回報(bào)(內(nèi)部收益率)在10%~15%;距一線城市或核心二線城市、核心商務(wù)區(qū)1小時(shí)以內(nèi)交通距離的長(zhǎng)租公寓 ,投資期限5-10年,預(yù)期IRR回報(bào)在7%~8%;涉及城市更新的項(xiàng)目,如城市中心區(qū)、棚戶區(qū)、老舊商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等,投資期限在5-15年,預(yù)期IRR回報(bào)在10~20%;一、二線城市非核心區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園區(qū),投資期限為10年,預(yù)期IRR回報(bào)在7%~9%;以及高鐵概念新城,投資期限在5-15年,銷售部分IRR12- 15%,部分可能周轉(zhuǎn)率高 IRR>20%。

“房地產(chǎn)對(duì)于我們來(lái)說(shuō)有三方面的重要意義:一是獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金收入,能夠更好的匹配長(zhǎng)期負(fù)債;二是房地產(chǎn)投資在中長(zhǎng)期內(nèi)能夠抵御通脹;三是運(yùn)營(yíng)管理能力強(qiáng)的交易對(duì)手有助于開發(fā)類不動(dòng)產(chǎn)的保值,所以,我們找的交易對(duì)手操盤能力非常重要。”陳德賢說(shuō)。

而華夏幸福就是這樣的一個(gè)操盤手。今年7月,中國(guó)平安斥資137.7億元入股華夏幸福,為其第二大股東。9月14日,中國(guó)平安又在互動(dòng)平臺(tái)上表示,在未來(lái)?xiàng)l件允許的情況下,將探索與華夏幸福合作,開展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、公租房、長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域的開發(fā)建設(shè)的機(jī)會(huì)。

“其實(shí)這家公司我們研究了1年多,我們認(rèn)為這家企業(yè)本身在土地平整,開發(fā)、招商能力等方面確實(shí)在中國(guó)是最強(qiáng)的公司之一,所謂未來(lái)也希望華夏幸福和我們的平安不動(dòng)產(chǎn)能夠更加緊密配合?!标惖沦t說(shuō)。

事實(shí)上,業(yè)內(nèi)之所以將中國(guó)平安稱之為地產(chǎn)界隱形的“一哥”,規(guī)模僅是一方面,更為關(guān)鍵的是,近年來(lái),中國(guó)平安相繼入股了多家房地產(chǎn)上市公司,比如,除了華夏幸福外,還包括碧桂園、朗詩(shī)集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、金地集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、綠地控股、華潤(rùn)地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、九龍倉(cāng)、協(xié)信。

而對(duì)于重點(diǎn)合作對(duì)象,平安通常會(huì)拿到二股東的席位。通過(guò)持股的方式與這些地產(chǎn)公司合作,不僅獲得了更加穩(wěn)定而可靠的操盤手,同時(shí)也獲得了長(zhǎng)期股權(quán)投資下的豐厚分紅以及一進(jìn)一出的資本利得。

2015年,中國(guó)平安斥資62.95億港元獲得碧桂園9.9%股權(quán),持股22.36億股,躋身第二大股東之位。今年2月6日,中國(guó)平安首次減持碧桂園340萬(wàn)股,每股平均價(jià)16.7813港元,套現(xiàn)約5705.6萬(wàn)港元,此后又分別減持了910萬(wàn)和1882萬(wàn)股,總計(jì)套現(xiàn)約4.55億港元。

碧桂園也為中國(guó)平安提供著穩(wěn)定的分紅回報(bào),根據(jù)中國(guó)平安披露的數(shù)據(jù)顯示:碧桂園每年的分紅率可以達(dá)到 22.70%。

看好不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)的商業(yè)機(jī)遇

在中國(guó)平安的不動(dòng)產(chǎn)投資體系中,平安銀行、平安信托、平安不動(dòng)產(chǎn)、平安壽險(xiǎn)和平安資管均參與其中并各司其職。

其中,平安不動(dòng)產(chǎn)是中國(guó)平安旗下保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的主渠道,截至目前資產(chǎn)管理規(guī)模超3000億元,同時(shí)也是平安自有物業(yè)的主要建設(shè)方,有華南第一高樓之稱的深圳平安金融中心就是其代表項(xiàng)目,2017年,開始布局長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。

另外,平安入股朗詩(shī)的主體也是平安不動(dòng)產(chǎn),其向朗詩(shī)綠色地產(chǎn)(HKSE:106)進(jìn)行了股權(quán)(占公司擴(kuò)大股本的9.9%)和永久可轉(zhuǎn)換股投資。

平安信托這是平安體系內(nèi)另一重要的地產(chǎn)另類投資平臺(tái),內(nèi)部設(shè)有專門的地產(chǎn)投資事業(yè)部,前些年平安熱衷海外買樓時(shí),多為平安信托從中操盤。

陳德賢介紹說(shuō),不動(dòng)產(chǎn)投資主要采用四種策略為保險(xiǎn)資金帶來(lái)穩(wěn)健回報(bào),一是資本輸出,如土地儲(chǔ)備、不動(dòng)產(chǎn)投資基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)投資、股權(quán)投資等;二是資源整合,如政府及行業(yè)資源利用以及集團(tuán)資源植入等;三是土地開發(fā),如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公用事業(yè)建設(shè)、商辦地產(chǎn)開發(fā)等;四是管理輸出,如園區(qū)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)扶持以及配合集團(tuán)業(yè)務(wù)創(chuàng)新,諸如推動(dòng)租賃、資產(chǎn)證券化、地產(chǎn)基金、PE基金等融合發(fā)展。

“我認(rèn)為,未來(lái)5-10年,全球金融資產(chǎn)收益率將低于過(guò)去10-20年的平均收益,作為長(zhǎng)期投資業(yè)績(jī)的‘壓艙石’,平安的不動(dòng)產(chǎn)投資策略占比也將由目前的2%提升至10%,要進(jìn)一步開拓新型的不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域。”陳德賢說(shuō)。

“盡管目前地產(chǎn)周期在調(diào)整,但我們認(rèn)為之后會(huì)有一個(gè)新的周期出來(lái),在這個(gè)過(guò)程中我們希望抓住機(jī)會(huì)?!标惖沦t說(shuō)。


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